今年，湖北省進一步推進以棚戶區改造為重點的保障性安居工程，全年棚戶區改造目标任務為42萬戶，排名全國第二。如此龐大的改造量，靠“政府建房，居民住”的傳統安置模式壓力很大。而另一方面，房地産市場的供求關系在近兩年發生了逆轉，在很多城市，去庫存成為開發商的當務之急。
一邊是中低收入家庭等着房子住，一邊是大量商品房等着人來買。去年以來，國家和湖北省連續出台政策，嘗試在兩者之間搭建橋梁，一方面促進了房地産業平穩健康發展，另一方面為老百姓提供了更高質量的保障房源。通過實施貨币化安置，籌集棚改拆遷戶安置房源，庫存商品房有所減少。截至6月底，全省已消化4.907萬套商品房。
2014年以來有關保障性安居工程的部分政策
國家政策
《國土資源部住房城鄉建設部關于優化住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》
《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》
省級政策
《關于促進全省房地産市場平穩健康發展的若幹意見》
《關于推進棚戶區改造貨币化安置的指導意見》
1
籌房源 選地段 談價格
孝感團購商品房作為公租房
政策摘要
進一步加大住房保障貨币化工作力度，将符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地産項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或将尚未開工建設的房地産用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其适當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
——摘自《國土資源部住房城鄉建設部關于優化住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》
8月4日上午，孝感城北的華廈龍成售樓部，10餘人前來看房。
當天，孝感市政府公開招标，集中采購商品房作為公共租賃住房。這些看房者，是負責打分的評委以及來自各部門的監督員。
今年，孝感市要新增公共租賃住房6570套。如全靠政府投資建設，周期較長。“由于房源不足，排隊輪候的家庭達到1600多戶。”孝感市住房保障和房屋管理局副局長盧紅霞說。而截至今年6月，孝感城區可售房源達到230萬平方米，利用商品房作為保障房源被提上議事日程。
為了讓保障對象滿意，房源條件很嚴格。地段不能太偏，房子品質要好，有合法建設手續，最重要的是價格不能太高。物價部門先期會對候選項目價格進行核準，在此基礎上，采購價格下浮15%左右。中标供應商還需按基本入住标準對中标的商品房進行統一裝修，裝修價格為每平方米200元。
經過篩選，華廈龍成和華隆公館兩個項目最終參與競争性磋商招标。政府共采購200套房源，評委們按照各項指标給兩個項目打分，政府将從得分高者手中采購116套房源，其餘的84套從第二名那裡采購。“關鍵是看誰能在價格下浮15%的基礎上，給出更多優惠。”盧紅霞說。“政府的出價，已經接近成本了。”華廈房地産開發公司銷售總監翟素婷說。華廈龍成項目裡70-80平方米的戶型，銷售情況并不理想，通過政府采購将其轉為公租房，雖然價格低，但勝在回籠資金快。
經過磋商，最終華廈龍成項目價格下浮16.8%，華隆公館項目價格則下浮17.47%，成交價都低于城區商品住房平均價格。
2
搭建線上線下兩個平台
宜昌幫棚改戶選好房子
政策摘要
2015年全省棚戶區改造貨币化安置比例力争達到40%以上，商品住房庫存量較多的市、縣，應盡可能将存量商品住房作為主要的安置房房源。棚戶區居民通過政府搭建的交易平台選擇購買政府代籌房源的，政府及征收部門應采取公開競價、集體團購等方式為被征收人争取購房優惠。
——摘自《湖北省關于推進棚戶區改造貨币化安置的指導意見》
8月6日，宜昌市棚戶區改造安置商品房源展示廳内，大屏幕滾動顯示各個樓盤的房源信息。
除了實體交易平台之外，宜昌房産交易網還開辟了安置房源庫專欄，開發商、棚改居民通過線上線下兩個平台，實現了互聯互通。“自平台開通以來，有67戶棚改戶在我們項目認購住宅。”宏峰·上上城項目銷售經理李薇說。棚改居民在這裡可以享受約2萬元的優惠。該項目三期與松林路棚改區相鄰，其中約40%是90平方米以下的小戶型，這也是多數棚改居民選擇的戶型。
政府搭建的平台以及貨币化安置方式，也為棚改居民提供了更多選擇。松林路棚改居民高飛的舊房拆遷後，可以獲得補償30多萬元，但他并沒有去購買新房。“雖然新房有優惠，但對于我來說，價格仍較高，況且買新房還要等幾個月交房、裝修。好在現在拆遷都是給錢，可以靈活處理。”最終，高飛決定在附近小區購買一套二手房。“市場主導、政府搭台、企業讓利、百姓得實惠。”宜昌市征收辦主任張忱彬說。企業自願入駐平台，所有項目均需取得預售許可證，交房時間不超過一年，符合居民安置意願，以中小戶型為主，所在小區基礎設施完備。棚改戶簽訂征收補償協議後，憑證明到平台上挑選房源，可在低于該項目同期市場成交均價的基礎上，再享98折優惠。
自今年5月兩個平台開通以來，已有19家企業、20餘個商品房項目，兩千餘套房源入駐。目前，共有300餘戶棚改居民與開發企業簽訂了購房協議。預計随着宜昌棚改三年計劃的開展，棚改居民住房需求将會持續旺盛。
3
金融機構助推棚改
政策摘要
各地要多方籌措資金，加快棚戶區改造，積極争取國開行貸款規模，充分發揮國開行貸款引導示範作用。地方政府統籌使用保障性安居工程資金，可作為項目資本金注入到市縣政府融資平台，放大資金效應。
——摘自《關于促進全省房地産市場平穩健康發展的若幹意見》
棚戶區改造對于地方政府的籌資能力是極大挑戰，金融機構的支持必不可少。今年，在國家開發銀行之外，中國農業發展銀行也加入了支持我省棚改的行列。
全省2015年國開行貸款項目規模（支持戶數）27萬戶，項目總投資1891億元，國開行貸款總需求1434億元，我省最終确定授信額度為600億元。截至今年6月底，我省争取國開行棚改項目貸款授信498.35億元，新開工棚改項目新增貸款發放103.6億元。目前，我省正積極協調和組織各地展開第二批棚改項目的申貸工作。7月下旬，申貸額度91.12億元的棚改項目通過了國開行湖北分行的審核。
此外，省住建廳還與中國農業發展銀行湖北省分行簽訂了棚改貸款合作協議。按照協議，今年，農業發展銀行将争取發放300億元資金支持我省棚改重點項目。目前，全省已有32個市縣，154個項目進入棚戶區改造農發行貸款項目庫，涉及貸款資金152.56億元，已審批17個項目，貸款資金26.5億元，項目主要集中在恩施州、宜昌、鹹甯、孝感、荊門市等地。
【專家觀點】
葉學平（省社科院經濟研究所所長）：棚改以貨币化安置為主，以及收儲商品房作為保障房房源，其實是政府應對當前形勢作出的決策。一方面，保障性住房數量存在缺口；另一方面，商品房庫存亟待消化。此時政府出手，緩解了商品房積壓的狀況，又彌補了保障房數量的缺口，最終形成多赢局面。
但需要注意的是，收儲商品房是一種階段性措施。政府此舉是為保障民生兜底，而不是為房地産開發商兜底。市場風險、供求關系波動，還得靠企業自己去應對，政府主要負責宏觀調控并維持健康的市場環境。一旦市場形勢變化，收儲商品房之類的政策可能就不會繼續執行了。